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房地產(chǎn)系列研究報告

房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟研究的重要領(lǐng)域，深入研判房地產(chǎn)發(fā)展歷史、走勢和相關(guān)因素，在當前具有很強的現(xiàn)實意義。本文《住房市場發(fā)展新階段：“好房子”內(nèi)涵解析與典型案例》是房地產(chǎn)系列研究之五。本文研究認為，我國住房市場發(fā)展已從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)也從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競爭的新階段。近期，頭部房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始“卷”起了好房子，圍繞“綠色、低碳、智能、安全”等指標不斷豐富和完善，紛紛推出了好房子戰(zhàn)略。本文在分析好房子內(nèi)涵特征的基礎(chǔ)上，梳理了房地產(chǎn)企業(yè)在好房子戰(zhàn)略下的生動實踐，為下一步完善好房子建設(shè)的政策體系、技術(shù)體系、產(chǎn)業(yè)體系和標準體系提供參考借鑒。

一、我國住房市場發(fā)展進入新階段

（一）住房市場發(fā)展進入新階段：從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”

8月23日，住建部部長倪虹在“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上表示，現(xiàn)在我國住房發(fā)展已經(jīng)進入一個新階段，就是從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。過去，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房地產(chǎn)行業(yè)更重視規(guī)模擴張，采取“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)超過40平方米，人民群眾對住房功能和質(zhì)量有了新期待。因此，倪虹提出，要將新一代信息技術(shù)、綠色低碳技術(shù)、新型建造技術(shù)等新技術(shù)，以及新產(chǎn)品、新材料、新工藝應(yīng)用到住房建設(shè)中去，引導房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)，從過去注重速度、數(shù)量，轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)，使我們的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)能夠真正轉(zhuǎn)型發(fā)展。

圖1 第七次全國人口普查：2020年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積統(tǒng)計（單位：平方米）

（二）房地產(chǎn)企業(yè)競爭進入新階段：從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競爭

從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競爭是房地產(chǎn)企業(yè)在市場下行階段從激烈競爭中率先突圍的生存之道。近期，頭部房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始“卷”起了好房子，幾乎以每3—4個月的速度進行產(chǎn)品迭代更新。以龍湖、中海、華潤等為代表的頭部房地產(chǎn)企業(yè)主動順應(yīng)住房存量時代老百姓對住房改善的期待，紛紛推出了全新的“好房子”戰(zhàn)略，逐漸走出了“產(chǎn)品同質(zhì)化”的陷阱。

第四代住宅號稱“把大花園搬上天空”，成為當下房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的重要選擇。一方面，地方政策從之前的觀望轉(zhuǎn)向鼓勵發(fā)展，一線城市放松了對“7090”戶型的限制，廣州、珠海等城市放寬了對贈送面積的限制，如《廣州市建筑工程容積率計算辦法》提到“在滿足連續(xù)開敞率和進深條件的情況下，若這部分半開敞空間的面積不超過套內(nèi)建筑面積的20%，就可以按照一半計算面積”，蘇州、武漢等城市則發(fā)布了第四代住宅的支持性政策，更好滿足多樣化住房需求；另一方面，第四代住宅項目銷售行情領(lǐng)先于行業(yè)整體情況，例如，龍湖在重慶推出的第四代住宅“云河頌”項目，首開80天即全盤售罄，打破了重慶房地產(chǎn)市場的多項紀錄。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，第四代住宅對項目的去化及流速有明顯助益，重慶非四代住宅平均去化率僅17%，而典型四代住宅平均去化率達到89%。

二、“好房子”的內(nèi)涵特征解析

（一）習近平總書記：人民對美好生活的向往就是我們的奮斗目標

習近平總書記就深刻指出，“人民對美好生活的向往就是我們的奮斗目標，抓改革、促發(fā)展，歸根到底就是為了讓人民過上更好的日子”。去年11月，總書記在考察上海市閔行區(qū)新時代城市建設(shè)者管理者之家時強調(diào)“要踐行人民城市理念，不斷滿足人民群眾對住房的多樣化、多元化需求”。進入新階段，人民群眾對居住條件的期待呈現(xiàn)出多樣化、多層次、多方面的特點，因此，《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》基于我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化的判斷，提出不僅要加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，而且明確支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。可以預見，隨著社會發(fā)展、時代進步和人民生活水平提高，實施存量住房更新改造和促進新建住房品質(zhì)提升將是未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩大核心布局方向。

（二）“好房子”滿足“綠色、低碳、智能、安全”等基本特征

住建部部長倪虹對“好房子”歸納出四個基本特征：（1）綠色，解決人民居住健康、舒適度的問題，包括房間高度和亮度、室內(nèi)溫度和濕度、空氣凈度、隔音、滲漏、開裂等；（2）低碳，在全生命周期使用環(huán)節(jié)上更加節(jié)水、節(jié)電、節(jié)氣、節(jié)能，“好房子”要質(zhì)量好、性能優(yōu)、使用壽命長，為居民省錢、為社會節(jié)能；（3）智能，“好房子”應(yīng)成為一個智能終端，有豐富的應(yīng)用場景，利用智能化手段可以讓居民住的更加便捷；（4）安全，主體結(jié)構(gòu)安全，設(shè)施設(shè)備使用安全，使用人得到很好的安全保護，尤其是滿足老年人和兒童的看護需求，讓居民住得安心和放心。為此，“好房子”要有好標準、好設(shè)計、好材料、好建造和好服務(wù)。

除了以上基本特征外，中國工程建設(shè)標準化協(xié)會編寫的《好住房評價標準》確定了以“宜居、低碳、智慧、安全、和美”為核心指標的好住房評價指標體系，其中，宜居下設(shè)空間宜居、環(huán)境健康、質(zhì)量耐久、全齡友好、設(shè)施便利，低碳下設(shè)靈活長壽、降碳節(jié)能、資源循環(huán)、住戶更新，智慧下設(shè)數(shù)字家庭、智慧服務(wù)、智慧運維，安全下設(shè)結(jié)構(gòu)安全、防災(zāi)安全、空間彈性、設(shè)備安全，和美下設(shè)環(huán)境協(xié)調(diào)、美觀和諧、社區(qū)鄰里、環(huán)境生態(tài)。另外，中指研究院啟動了“好房子”優(yōu)選工作，形成了以“健康宜居、全齡友好、綠色低碳、科技智能、安全耐久、協(xié)調(diào)美觀”為主的評價體系，其中，健康宜居包括空間宜居、環(huán)境健康、設(shè)施便利、社區(qū)規(guī)劃等維度；全齡友好主要體現(xiàn)項目在適老化、適幼化等方面的應(yīng)用，產(chǎn)品功能空間是否具備靈活性，適配家庭全生命周期的不同需求；綠色低碳包括建筑選材、建筑能耗、降碳節(jié)能、資源循環(huán)等指標；科技智能主要體現(xiàn)項目在室內(nèi)及公共區(qū)域運用的科技智能設(shè)備及先進技術(shù)；安全耐久反映項目在安全防護措施和建筑耐久性上的表現(xiàn)；協(xié)調(diào)美觀包括建筑風格、園林設(shè)計、色彩及材質(zhì)搭配。隨著“好房子”生動實踐和研究深入，其內(nèi)涵特征和評價標準也將日益完善和豐富。

三、“好房子”戰(zhàn)略下典型房地產(chǎn)企業(yè)的生動實踐

在住建部倡導下，典型的頭部房地產(chǎn)企業(yè)快速響應(yīng)“好房子”行動，對新建住房產(chǎn)品體系進行迭代升級，推出了全新的“好房子”戰(zhàn)略。

（一）推進產(chǎn)品體系化升級，出臺“好房子”標準

綠城提出“好房子”的六大要素，即高顏值、極賢惠、最聰明，房低碳、全周期、人健康，編制了《綠色好房子標準》，成為行業(yè)首個“好房子”企業(yè)標準；華潤置地發(fā)布“高品質(zhì)九觀”的產(chǎn)品新標準，從人本觀、自然觀、城市觀、美學觀、性能觀、適配觀、工藝觀、智慧觀、服務(wù)觀等九個維度定義“好房子”；華發(fā)集團發(fā)布“四化十五優(yōu)”的“好房子”標準，其中，“四化”是指數(shù)字化、智慧化、綠色化、產(chǎn)業(yè)化，“十五優(yōu)”是指數(shù)字智慧社區(qū)、智能家居、超高實得率、綠色低碳、科技精工建筑、智慧綠色園林等，重點在戶型設(shè)計、智能系統(tǒng)等數(shù)十個細分科技領(lǐng)域進行創(chuàng)新突破；保利發(fā)展則是將追求人文精神作為內(nèi)核嵌入到產(chǎn)品力底盤，提出“人文社區(qū)”的產(chǎn)品理念，將人與人、自我、空間、文化、未來、生命的聯(lián)接融入到產(chǎn)品設(shè)計中。

（二）探索跨界創(chuàng)新，實現(xiàn)科技突圍

華發(fā)集團與華為公司合作開發(fā)新一代“全屋智能家居系統(tǒng)”，用一個家庭中控平臺，搭載可擴展的鴻蒙生態(tài)系統(tǒng)，實現(xiàn)玄關(guān)、客餐廳、臥室、廚房等11個功能空間102個智能設(shè)備的聯(lián)動，覆蓋回家、離家、工作、學習、娛樂、烹飪、睡眠、起床等36個智慧生活場景，采用開放式設(shè)計以方便接入各類品牌智能設(shè)備，并在社區(qū)搭載數(shù)字社區(qū)服務(wù)平臺、管控平臺、物管平臺，實現(xiàn)全域智慧化；越秀集團也同樣引入了華為的全屋智能解決方案，并與“網(wǎng)易蝸牛讀書”展開跨界合作，落地“蝸牛空中圖書館”，打造智慧社區(qū)生態(tài)。

圖2  新一代“全屋智能家居系統(tǒng)”智慧生活場景

（三）追求建筑本體的綠色低碳和環(huán)境健康

綠城以“健康”為核心，融入大量綠色建筑的設(shè)計和建造要素，包括高品質(zhì)圍護系統(tǒng)、高性能外窗系統(tǒng)、適恒空調(diào)系統(tǒng)、聲音控制系統(tǒng)、自然生態(tài)系統(tǒng)、綠色材料系統(tǒng)等6大健康系統(tǒng)，打造有綠城特色的“健康宅”產(chǎn)品。遠洋集團在全國推廣《遠洋健康建筑體系》，從健康選址、健康樓體、健康室內(nèi)、健康園區(qū)、健康文化等五大維度出發(fā)，構(gòu)筑立體化健康守護，不斷布局產(chǎn)品營造和綠色健康技術(shù)專利，體現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)新能力，推動建筑健康行業(yè)向前發(fā)展。

圖3  “健康宅”產(chǎn)品設(shè)計思路

（四）注重將社區(qū)與城市界面融合利用

在新的產(chǎn)品理念指導下，地產(chǎn)行業(yè)的住宅產(chǎn)品形態(tài)和設(shè)計理念全面升級。比如，主動退讓局部紅線，打造更多的公共空間，上海萬科朗拾花語項目在社區(qū)邊界處，通過局部內(nèi)退的方式，退讓出更多城市公共空間，沿河岸打開視野面，并將部分空間用于營造轉(zhuǎn)角廣場、口袋公園。還有一些房企會在大型項目中打造更多的公共配套，比如華潤置地上海南翔項目打造了大量的“便民格子”，提供運動、咖啡、寵物相關(guān)的輕運營服務(wù)。花園式全明電梯在部分城市已成為“卷王”戶型標配。

圖4  花園式全明電梯廳效果圖

（五）戶型設(shè)計大膽突破瓶頸

首先，通過大面積贈送打造前庭后院的居住體驗，例如，龍湖在重慶推出的云河頌項目通過奇偶錯位出挑，贈送了一個約45平方米的超大空中庭院，全屋套內(nèi)贈送面積甚至高達40%。其次，設(shè)計更加精細化，立面設(shè)計在美觀基礎(chǔ)上融入立體綠化要求，配置自動滴灌系統(tǒng)、智能蚊蟲防控系統(tǒng)，例如，福州保利·天珺在每個空中花園設(shè)置了60%以上的種植區(qū)，每個休閑綠化平臺設(shè)置了30%以上的種植區(qū)，最后采用端廳設(shè)計，將客廳采光面從一面擴大到三面。也有些房地產(chǎn)企業(yè)在此基礎(chǔ)上繼續(xù)做加法，例如“第四代住宅＋低空經(jīng)濟”，華發(fā)首創(chuàng)環(huán)繞式、零干擾、三層錯層超大露臺設(shè)計，為每戶配備30平方米無人機停機坪的超大露臺，同時還能擁有三面采光的270°環(huán)幕客廳，對居住場景的想象越來越大膽。

圖5  第四代住宅立體環(huán)繞效果圖

（六）產(chǎn)品設(shè)計從標準化轉(zhuǎn)向定制化

華潤置地在上海的項目增加了定制化設(shè)計細節(jié)，例如，定制公區(qū)的景觀地面，種植池、水池定制成弧形設(shè)計，以匹配項目整體的設(shè)計風格。綠城“生命宅”項目則為同一戶型提供多種格局可選套餐，實現(xiàn)戶型定制，滿足客戶家庭差異化需求，提供后加裝服務(wù)，通過“5+1加裝包”（顏值、收納、電器、智能、軟裝包+定制包）為業(yè)主隨心定制室內(nèi)裝修，產(chǎn)品設(shè)計轉(zhuǎn)向客戶需求至上主義。

（七）以管家為抓手，開啟美好社區(qū)物業(yè)服務(wù)

好的物業(yè)管理也是“好房子”的評判標準之一。萬科物業(yè)一直以來都是行業(yè)翹楚。雖然萬科2024年上半年營業(yè)收入同比下降28.9%，但萬物云（即萬科物業(yè)）營業(yè)收入同比增長9.5%，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體收縮的情況下，萬科物業(yè)主營業(yè)務(wù)依然保持增長態(tài)勢。今年3月20日，中指研究院發(fā)布《物業(yè)管家發(fā)展白皮書》，以萬科物業(yè)為藍本，指出以管家為抓手，通過一個專業(yè)的管理人、統(tǒng)一的服務(wù)標準和創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容能夠破解社區(qū)治理的難題。萬科物業(yè)管家需具備與人打交道的偏好、做事情的偏好和良好情緒偏好等九大性格特質(zhì)，以及工作過程行為能力、工作結(jié)果交付能力和個人驅(qū)動能力等七大能力素質(zhì)，2023年就有6997人通過管家認證。為主動適應(yīng)人口變化，萬科物業(yè)還相繼發(fā)布了《空巢老人物業(yè)服務(wù)指南》《社區(qū)兒童物業(yè)服務(wù)手冊》，為老年人提供檢查維修、物資采買、上門陪伴、周邊就餐、協(xié)助就醫(yī)等服務(wù)，為兒童梳理出安全空間環(huán)境、游樂空間環(huán)境、關(guān)愛服務(wù)環(huán)境、社交互動環(huán)境、云端互聯(lián)環(huán)境等生活場景，打通了社區(qū)為老為幼服務(wù)的“最后一公里”。

圖6  幸福管家服務(wù)體系

四、存量住房更新也是落實“好房子”戰(zhàn)略的必然選擇

當前，我國城市發(fā)展已進入到城市更新的重要時期。各地區(qū)廣泛開展老舊小區(qū)改造行動，錨定存量住房“好房子”戰(zhàn)略方向，滿足安全性、舒適度、綠色低碳、智能便捷、社區(qū)環(huán)境等方面要求。例如：安全性方面，對存在安全隱患的房屋結(jié)構(gòu)進行加固，確保房屋結(jié)構(gòu)安全，改善消防安全設(shè)施，加強防雷防風措施，筑牢安全底線；舒適度方面，優(yōu)化戶型設(shè)計，提高功能空間的舒適度，提升室內(nèi)保溫隔熱性能，改善室內(nèi)通風采光條件，進行適老化改造，提高老年人群的居住舒適度；綠色低碳方面，進行房屋節(jié)能改造，如更換門窗、安裝保溫材料等，利用太陽能、地熱能等可再生能源，提高能源利用效率，建設(shè)雨水收集利用設(shè)施，提高水資源利用效率；智能便捷方面，建設(shè)智慧安防系統(tǒng)和智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理效率，增加智能化便民設(shè)施，如便利店、健身設(shè)施等；社區(qū)環(huán)境方面，改善綠化環(huán)境，增加停車位，完善公共服務(wù)設(shè)施，如幼兒園、學校、醫(yī)院等布局，全面提高居民便利性。通過以上方面的更新改造，存量住房也可以煥發(fā)新的活力，成為安全、舒適、綠色、智慧、宜居的“好房子”。

五、結(jié)語

當前，房地產(chǎn)政策層面基本形成新共識，摒棄高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)等舊模式，大力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！昂梅孔印睉?zhàn)略已成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展和未來行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的方向，也將成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵力量，更是典型房地產(chǎn)企業(yè)在市場下行階段從激烈競爭中率先突圍的生存之道。下一步，各地以及房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)將以綠色、低碳、智能、安全等為核心指標，明確好房子建設(shè)標準，推廣好房子關(guān)鍵技術(shù)，完善好房子建設(shè)的政策體系、技術(shù)體系和產(chǎn)業(yè)體系，推動“住有所居”向“住有宜居”“住有優(yōu)居”“住有樂居”躍升。