京滬廣深“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則密集出臺(tái)，未來(lái)一線城市樓市會(huì)有怎樣的表現(xiàn)？20%個(gè)稅政策對(duì)二手房交易影響幾何？各地陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控措施對(duì)A股地產(chǎn)板塊有何影響？本報(bào)今天推出專題報(bào)道，解讀各地釋放的最新調(diào)控信號(hào)，把脈樓市走向。
北京——19項(xiàng)措施打壓房?jī)r(jià)個(gè)稅計(jì)征細(xì)則明確
北京于3月30日晚出臺(tái)的“國(guó)五條”落實(shí)細(xì)則，不出意外地成為現(xiàn)有地方版政策中最嚴(yán)厲的一款。雖然政策細(xì)則從供需兩端都做出了部署，但由于“控房?jī)r(jià)”的迫切需要，細(xì)則中一些舉措帶有明顯的行政色彩。多數(shù)分析人士認(rèn)為，按照當(dāng)前的政策力度，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)大幅降溫。從長(zhǎng)期來(lái)看，嚴(yán)厲的手段將影響到供應(yīng)端的積極性，不利于供需關(guān)系的改善。此外，北京市地稅局公布了二手房交易個(gè)稅的具體計(jì)征政策，按規(guī)定可以將一些費(fèi)用計(jì)入房屋原值，從而使個(gè)稅繳納額度有所降低。
行政調(diào)控色彩較濃
北京市公布的調(diào)控細(xì)則提出了19條具體政策措施。2013年北京市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。與其他城市提出的“掛鉤經(jīng)濟(jì)增速”相比，這一目標(biāo)顯得較為嚴(yán)厲。按照不少分析人士的理解，“保持穩(wěn)定”更多的含義在于控制房?jī)r(jià)漲勢(shì)，而非“止?jié)q”。但即便如此，對(duì)于市場(chǎng)供需失衡的北京來(lái)說(shuō)，要完成這一目標(biāo)仍然不容易。
針對(duì)“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”這一表述，在《北京出臺(tái)貫徹國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則政策問(wèn)答》中解釋，北京將一方面增加“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊的供應(yīng)，另一方面對(duì)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的適合自住、改善需求的商品住房項(xiàng)目，在政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，降低房?jī)r(jià)，納入限價(jià)房序列管理，提前鎖定商品房上市銷售價(jià)格。此類住房主要是解決居民自住型、改善型等基本居住要求。同時(shí)，對(duì)此類住房的上市年限和收益將進(jìn)行一定的限制。對(duì)于這項(xiàng)規(guī)定，多數(shù)開(kāi)發(fā)商未做評(píng)價(jià)，但有專家認(rèn)為，若能嚴(yán)格執(zhí)行，此舉或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬辖档头课萁灰變r(jià)格。但該手段行政色彩較為濃厚，在實(shí)際操作中恐有難度。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向中國(guó)證券報(bào)記者表示，雖然北京并未像深圳一樣限制樓盤銷售價(jià)格的漲幅，但對(duì)于商品房的預(yù)售監(jiān)管，實(shí)際上也是在干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格的制定。分析人士還認(rèn)為，將自住型、改善型商品住房納入限價(jià)房序列管理，同樣體現(xiàn)出行政干預(yù)的色彩。
二手房交易降溫
對(duì)于二手房交易個(gè)稅的繳納政策，北京強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格按差價(jià)的20%計(jì)征，但同時(shí)也提出了其他選項(xiàng)：不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。細(xì)則的實(shí)施以房屋網(wǎng)簽時(shí)間為限。
北京市地稅局對(duì)此的解釋為，自建房、經(jīng)適房、已購(gòu)公房和拆遷安置房在計(jì)算原值時(shí)，需將實(shí)際支付房款、相關(guān)稅費(fèi)等合理費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)，經(jīng)適房還需將土地出讓金納入計(jì)算范圍。按照這種計(jì)算方法，房屋原值的核算價(jià)格將在一定程度上有所提高，個(gè)稅的繳納額度也將降低。
因此，從政策細(xì)則來(lái)看，該項(xiàng)手段在執(zhí)行中并未采取“一刀切”，使得其嚴(yán)厲程度低于預(yù)期。但根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，二手住宅市場(chǎng)中，仍將有60%左右的需求受到影響。且與其他手段相比，該措施仍然是對(duì)市場(chǎng)影響最大的一項(xiàng)。
中國(guó)證券報(bào)記者近日走訪北京多家中介門店發(fā)現(xiàn)，最近一周來(lái)，各家中介門店的新增房源明顯下降，部分店面的降幅達(dá)到50%左右。一些尚未達(dá)成交易的賣主，已因交易成本提高而放棄了售房意向。按照鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后，未滿五年的非普通住宅交易所需繳納的稅費(fèi)，約占房款的18.1%。滿五年的非唯一普通住宅交易，也需繳納相當(dāng)于房款14%的稅費(fèi)。上述比例均比新政前高出近10個(gè)百分點(diǎn)，以當(dāng)前的二手房交易均價(jià)計(jì)算，繳稅金額則高出20萬(wàn)元左右。
新房市場(chǎng)也受到一定影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月，北京原計(jì)劃有33個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤，新增供應(yīng)量14000套。但截至27日，僅有10個(gè)項(xiàng)目投入供應(yīng)，總供應(yīng)量?jī)H為3180套，比去年同期下降25.3%。其中，北京大興區(qū)某項(xiàng)目原計(jì)劃于3月開(kāi)盤，但因其報(bào)價(jià)未通過(guò)住建委批復(fù)，使得開(kāi)盤日期不斷延遲。
多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，隨著政策對(duì)供需兩端的抑制，未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)交易將會(huì)降至“冰點(diǎn)”。但由于市場(chǎng)需求仍然旺盛，在個(gè)別新盤的銷售中仍會(huì)出現(xiàn)“搶房”、“日光”的局面。
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