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中國證監(jiān)會《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》政策要點(diǎn)及試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求解讀

李開孟  徐成彬

 根據(jù)中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委2020年4月30日發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）文件要求，國家發(fā)展改革委2020年8月3日正式發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號，簡稱《REITs項(xiàng)目申報(bào)通知》），中國證監(jiān)會2020年8月7日發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（〔2020〕54號公告，簡稱《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》），標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的政策制定頂層設(shè)計(jì)及核心配套文件已先后發(fā)布，形成了“一體兩翼”政策體系。

公募 REITs（Real Estate Investment Trusts，即不動產(chǎn)投資信托基金）自20世紀(jì)60年代在美國推出以來，已有40多個(gè)國家（地區(qū)）發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。為填補(bǔ)當(dāng)前我國公募 REITs產(chǎn)品空白，盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，拓寬社會資本投資渠道，提高直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效，并為后續(xù)推動我國REITs立法積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，中國證監(jiān)會制定發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，在《證券投資基金法》框架下，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展公募REITs試點(diǎn)。

推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)對于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、提升資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力、豐富資本市場投融資工具等具有重要意義?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)堅(jiān)持“聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向、強(qiáng)化機(jī)構(gòu)主體責(zé)任、有效防控風(fēng)險(xiǎn)”的基本原則，試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)及評估審查的專業(yè)性要求很高。

2019年初以來，中國國際工程咨詢有限公司（簡稱中咨公司）研究中心配合國家發(fā)展改革委和中國證監(jiān)會，參加了基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的專題調(diào)研、制度設(shè)計(jì)、政策文件起草修改完善等工作，為我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作提供專業(yè)支持服務(wù)。為準(zhǔn)確理解《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）文件）的政策要點(diǎn)及核心要求，確保社會各界對政策文件的理解不走偏，不變樣，高效穩(wěn)妥地推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)準(zhǔn)備各項(xiàng)工作，中咨公司研究中心于2020年8月3日在“中咨研究”公眾號發(fā)布了“中咨解讀|穩(wěn)妥推進(jìn)我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)及試點(diǎn)工作”專業(yè)解讀文章。

中國證監(jiān)會2020年8月7日發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》，是國家發(fā)展改革委2020年8月3日發(fā)布的《REITs項(xiàng)目申報(bào)通知》的姊妹篇。兩個(gè)文件分別從證券監(jiān)管及試點(diǎn)項(xiàng)目審查的角度提出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的規(guī)范性要求，是我國開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)及基金發(fā)行上市交易的基本遵循。

一、《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》的主要內(nèi)容

《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》共51條，主要對產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責(zé)、產(chǎn)品注冊、基金份額發(fā)售、投資運(yùn)作、項(xiàng)目管理、信息披露、監(jiān)督管理等進(jìn)行規(guī)范。

（一）明確產(chǎn)品定義及運(yùn)作模式

公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱基礎(chǔ)設(shè)施基金）采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（ABS）”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，基金管理人與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券管理人存在實(shí)際控制關(guān)系或受同一控制人控制。此外，基礎(chǔ)設(shè)施基金需同時(shí)符合下列特征：

1.80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（ABS），并持有其全部份額；基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)；

2.基金通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體（SPV）取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；

3.基金管理人主動運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；

4.采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

（二）強(qiáng)化基金管理人與托管人專業(yè)勝任要求

基礎(chǔ)設(shè)施基金強(qiáng)調(diào)專業(yè)化管理和托管，《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》要求基金管理人除應(yīng)當(dāng)具備常規(guī)公募基金投資管理能力外，還應(yīng)當(dāng)滿足其他勝任要求，如：

1.配備不少于3名具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理或運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的主要負(fù)責(zé)人員；

2.具備健全有效的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理、項(xiàng)目運(yùn)營、內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理制度和流程規(guī)范文件；

3.基金管理人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)具有不動產(chǎn)研究經(jīng)驗(yàn)，配備充足的專業(yè)研究人員，具有同類產(chǎn)品或業(yè)務(wù)投資管理或運(yùn)營專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，且同類產(chǎn)品或業(yè)務(wù)不存在重大未決風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)；

4.基金托管人應(yīng)當(dāng)具有基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn)管理產(chǎn)品托管經(jīng)驗(yàn)，并為開展基礎(chǔ)設(shè)施基金托管業(yè)務(wù)配備充足的專業(yè)人員。

（三）發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)作用，準(zhǔn)入環(huán)節(jié)嚴(yán)控項(xiàng)目質(zhì)量

為嚴(yán)控基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目質(zhì)量，《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目需滿足權(quán)屬清晰，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定，投資回報(bào)良好，現(xiàn)金流由市場化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方非經(jīng)常性收入等條件。

同時(shí)，基金管理人應(yīng)嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)，對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬、現(xiàn)金流、運(yùn)營等相關(guān)情況進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，可以與資產(chǎn)支持證券管理人聯(lián)合開展盡職調(diào)查，必要時(shí)還可以聘請取得保薦業(yè)務(wù)資格的證券公司擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問對項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)。

如基金管理人或其關(guān)聯(lián)方與原始權(quán)益人存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，或享有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)益時(shí)，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請第三方財(cái)務(wù)顧問獨(dú)立開展盡職調(diào)查。

此外，基金管理人還應(yīng)當(dāng)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評估，聘請律師事務(wù)所對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為合規(guī)性等出具專業(yè)法律意見，聘請會計(jì)師事務(wù)所對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況進(jìn)行審計(jì)。

（四）明確定價(jià)方式和發(fā)售安排

借鑒境外市場公募REITs詢價(jià)發(fā)行的成熟做法，基礎(chǔ)設(shè)施基金經(jīng)中國證監(jiān)會注冊后，采取網(wǎng)下詢價(jià)的方式確定基金份額認(rèn)購價(jià)格，基金管理人或其聘請的財(cái)務(wù)顧問受委托辦理路演推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售等相關(guān)業(yè)務(wù)活動。

1.戰(zhàn)略配售方面，要求原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方必須參與戰(zhàn)略配售，比例合計(jì)不少于基金份額發(fā)售總量的20%，其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期不少于60個(gè)月，超過20%部分持有期不少于36個(gè)月；其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以參與戰(zhàn)略配售，配售比例由基金管理人合理確定，持有期限不少于12個(gè)月。

2.網(wǎng)下詢價(jià)對象方面，限于證券公司、基金管理公司、保險(xiǎn)公司、財(cái)務(wù)公司、商業(yè)銀行及其理財(cái)子公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。

3.發(fā)售比例分配方面，扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后，向網(wǎng)下投資者發(fā)售比例不低于本次公開發(fā)售數(shù)量的70%。

4.基金銷售方面，公眾投資者按照詢價(jià)確定的價(jià)格，通過銷售機(jī)構(gòu)參與基金份額認(rèn)購。銷售過程中，基金管理人應(yīng)當(dāng)充分進(jìn)行信息披露和風(fēng)險(xiǎn)揭示，并會同銷售機(jī)構(gòu)落實(shí)好投資者適當(dāng)性管理工作。

5.募集失敗處理方面，募集期限屆滿，出現(xiàn)基金不滿足成立條件、上市條件、網(wǎng)下最低發(fā)售比例、原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方未按規(guī)定參與戰(zhàn)略配售等情形時(shí)，基金募集失敗，產(chǎn)生的財(cái)務(wù)顧問費(fèi)（如有）、資產(chǎn)評估費(fèi)等費(fèi)用不得從投資者認(rèn)購款項(xiàng)中支付。

（五）規(guī)范基金投資運(yùn)作，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營管理，壓實(shí)管理人受托責(zé)任

一是規(guī)范基金投資運(yùn)作。（1）運(yùn)作方式方面，要求基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，符合條件的可上市交易。（2）投資限制方面，為防止層層代理導(dǎo)致責(zé)任主體缺失，要求基金應(yīng)當(dāng)將80%以上資產(chǎn)投資于資產(chǎn)支持證券，且基金管理人與資產(chǎn)支持證券管理人存在實(shí)際控制關(guān)系或受同一控制人控制，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對等、風(fēng)險(xiǎn)可控；其余基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法投資于利率債、AAA級信用債或貨幣市場工具。（3）借款安排方面，允許基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目帶債發(fā)行，也允許基金存續(xù)期間項(xiàng)目公司對外借款用于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目日常運(yùn)營、維修改造、項(xiàng)目收購等，但基金總資產(chǎn)不得超過基金凈資產(chǎn)的140%。其中在滿足相關(guān)風(fēng)控要求前提下可將不超過基金凈資產(chǎn)20%的借款用于項(xiàng)目收購。（4）關(guān)聯(lián)交易方面，嚴(yán)格管理利益沖突，實(shí)施分層表決機(jī)制，要求金額超過基金凈資產(chǎn)5%但低于20%的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)經(jīng)持有人大會1/2表決通過，超過20%的須經(jīng)持有人大會2/3表決通過，關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)回避表決，并依法進(jìn)行信息披露。（5）基金擴(kuò)募方面，明確基金擴(kuò)募要求和程序，擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和要求、戰(zhàn)略配售安排、盡職調(diào)查要求、信息披露等應(yīng)當(dāng)與基礎(chǔ)設(shè)施基金首次發(fā)售要求一致。（6）收益分配方面，要求每年不得少于1次，分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金額的90%。（7）此外，《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》還對基金費(fèi)用收取、基金份額持有人大會、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評估等進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)范。

二是加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營管理。要求基金管理人負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目日常運(yùn)營管理，具體職責(zé)包括但不限于：及時(shí)辦理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目交割，有效歸集和管理項(xiàng)目現(xiàn)金流，購買項(xiàng)目保險(xiǎn)，辦理租賃管理、協(xié)議簽署、追收欠款、安保消防等?！痘A(chǔ)設(shè)施基金指引》允許基金管理人設(shè)立專門子公司承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營管理職責(zé)，也可以委托符合條件的外部管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)部分運(yùn)營管理職責(zé)，但應(yīng)當(dāng)自行派員負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理，并持續(xù)加強(qiáng)對外部管理機(jī)構(gòu)履職情況的監(jiān)督、評估，約定外部管理機(jī)構(gòu)的考核安排、解聘情形和程序。

（六）堅(jiān)持“以信息披露為中心”，確?；疬\(yùn)作公開

《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》除要求基礎(chǔ)設(shè)施基金進(jìn)行常規(guī)基金信息披露外，還要求重點(diǎn)披露基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及原始權(quán)益人等信息，包括：

一是份額發(fā)售環(huán)節(jié)，基金招募說明書應(yīng)重點(diǎn)披露基礎(chǔ)設(shè)施基金整體架構(gòu)及持有特殊目的載體情況，項(xiàng)目基本信息、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績分析、現(xiàn)金流測算分析、運(yùn)營未來展望，原始權(quán)益人情況等，并載明基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目最近3年及一期的財(cái)務(wù)報(bào)告及審計(jì)報(bào)告（如無法提供應(yīng)說明理由并提供基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況和運(yùn)營情況）、基金可供分配金額測算報(bào)告、盡職調(diào)查報(bào)告、評估報(bào)告等。

二是基金運(yùn)作環(huán)節(jié)，加強(qiáng)重大事項(xiàng)臨時(shí)披露，發(fā)生金額超過基金凈資產(chǎn)10%以上的交易或損失、對外借入款項(xiàng)、項(xiàng)目現(xiàn)金流或產(chǎn)生現(xiàn)金流能力發(fā)生重大變化、項(xiàng)目購入或者出售等重大事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行臨時(shí)信息披露。

三是基金年度報(bào)告等定期報(bào)告，披露基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營情況、財(cái)務(wù)情況、現(xiàn)金流情況等，對外借入款項(xiàng)及使用情況，相關(guān)主體履職及費(fèi)用收取情況，報(bào)告期內(nèi)項(xiàng)目購入或者出售情況等。

（七）明確監(jiān)督管理和法律責(zé)任

《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》明確證監(jiān)會及相關(guān)派出機(jī)構(gòu)對基礎(chǔ)設(shè)施基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、托管人，以及律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)、評估機(jī)構(gòu)、外部管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督管理，對違法違規(guī)行為依法進(jìn)行處罰。

同時(shí)，《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》要求證券交易所、中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會對基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)活動實(shí)施自律管理。

二、試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)應(yīng)滿足《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》要求

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工作，其中項(xiàng)目申報(bào)和產(chǎn)品發(fā)行是試點(diǎn)工作的兩個(gè)中心環(huán)節(jié)，分別由投資主管部門和證券監(jiān)管部門重點(diǎn)從資產(chǎn)側(cè)和資本側(cè)進(jìn)行審查。這兩個(gè)環(huán)節(jié)是密不可分的，離不開省級發(fā)展改革委與中國證監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)、滬深證券交易所的通力協(xié)作，以共同做好項(xiàng)目遴選與推薦工作。在省級發(fā)展改革委出具專項(xiàng)意見基礎(chǔ)上，國家發(fā)展改革委將符合條件的項(xiàng)目推薦至中國證監(jiān)會，由中國證監(jiān)會、滬深證券交易所依法依規(guī)進(jìn)行審查監(jiān)管，遵循市場化原則獨(dú)立履行注冊、審查程序，自主決策。因此，基礎(chǔ)設(shè)施REIT試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)除了《REITs項(xiàng)目申報(bào)通知》提出的REITs試點(diǎn)基本情況、項(xiàng)目合規(guī)情況及相關(guān)證明材料規(guī)定之外，還應(yīng)滿足《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》關(guān)于REITs試點(diǎn)基本情況的相關(guān)要求，以確保經(jīng)國家發(fā)展改革委審核并推薦給中國證監(jiān)會的試點(diǎn)項(xiàng)目能夠順利發(fā)行REITs產(chǎn)品并上市交易。

（一）滿足基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目基本條件

《REITs項(xiàng)目申報(bào)通知》對試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料從基本情況、合規(guī)情況、證明材料和其他相關(guān)材料四個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)定；《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》的第八條對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定、原始權(quán)益人企業(yè)信用、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和分散度等方面提出了相關(guān)條件要求。兩個(gè)政策文件對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條件要求基本一致，申報(bào)材料內(nèi)容相得益彰。

1.原始權(quán)益人情況

《REITs項(xiàng)目申報(bào)通知》要求申報(bào)材料需要說明原始權(quán)益人的主營業(yè)務(wù)、行業(yè)地位、持有或運(yùn)營的同類項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模、信用狀況、內(nèi)部控制制度，以及依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運(yùn)營收費(fèi)權(quán)等情況，相關(guān)股東同意轉(zhuǎn)讓的意見等?！痘A(chǔ)設(shè)施基金指引》將項(xiàng)目特許經(jīng)營權(quán)或運(yùn)營收費(fèi)權(quán)等統(tǒng)稱經(jīng)營權(quán)利，提出所有試點(diǎn)項(xiàng)目（不僅僅是PPP項(xiàng)目）的原始權(quán)益人享有完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利，不存在重大經(jīng)濟(jì)或法律糾紛，主要原始權(quán)益人企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制健全，最近3年無重大違法違規(guī)行為。

2.項(xiàng)目運(yùn)營情況

《REITs項(xiàng)目申報(bào)通知》和《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》均要求試點(diǎn)項(xiàng)目原則上運(yùn)營3年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好增長潛力。要求項(xiàng)目現(xiàn)金流來源合理分散，且主要由市場化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。

公募REITs強(qiáng)調(diào)權(quán)益導(dǎo)向，沒有抵押或擔(dān)保等增信措施，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目“運(yùn)營持續(xù)穩(wěn)定”是REITs投資回報(bào)的關(guān)鍵所在。這里的項(xiàng)目現(xiàn)金流市場化來源及其合理分散度，均應(yīng)該按照穿透原則進(jìn)行判斷。例如定制化的倉儲物流項(xiàng)目，從原始權(quán)益人與租戶簽訂的租約看，項(xiàng)目現(xiàn)金流入主要為相對單一的定制客戶租金，但如果穿透租約，倉儲租金源于很分散的最終用戶。

3.項(xiàng)目他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定

REITs申報(bào)材料還應(yīng)闡明項(xiàng)目是否存在他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定,如果存在，必須在基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后能夠解除他項(xiàng)權(quán)利。這些要求旨在提前清除REITs產(chǎn)品相關(guān)股權(quán)、附著債權(quán)轉(zhuǎn)讓及財(cái)務(wù)處理可能存在的障礙，保證擬發(fā)行REITs的相關(guān)權(quán)利能夠進(jìn)行處理。

（二）明確基金管理人的運(yùn)營管理職責(zé)

基礎(chǔ)設(shè)施提供公共服務(wù)，其運(yùn)營質(zhì)量直接影響到公眾生活和社會穩(wěn)定?；A(chǔ)設(shè)施REITs在完成產(chǎn)權(quán)交割和產(chǎn)品發(fā)行以后，公募基金管理人承擔(dān)了項(xiàng)目運(yùn)營管理的職責(zé)，需要簽署并執(zhí)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營的相關(guān)協(xié)議。

試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料應(yīng)闡明基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)同類項(xiàng)目運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，擬配備的運(yùn)營管理人員情況，公司治理和財(cái)務(wù)狀況等情況，目的是對發(fā)行REITs所依托的底層資產(chǎn)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、管理能力等進(jìn)行判斷。

《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》列示了基礎(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作過程中基金管理人的16項(xiàng)運(yùn)營管理職責(zé)，包括制定及落實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營策略、簽署并執(zhí)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營的相關(guān)協(xié)議、聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估與審計(jì)、依法披露基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營情況等職責(zé)?；鸸芾砣丝梢栽O(shè)立專門的子公司承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營管理職責(zé)，也可以委托外部管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，但其依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任不因委托而免除。

（三）豐富REITs發(fā)行總體方案

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用通過特殊目的載體（SPV）持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的整體架構(gòu)。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（ABS）”的架構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)的安排符合我國資本市場目前發(fā)展?fàn)顩r及推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革的現(xiàn)實(shí)需要。試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求提交切實(shí)可行的REITs發(fā)行總體方案，闡述基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)管理安排、擬實(shí)施步驟及進(jìn)展情況等內(nèi)容。

《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》進(jìn)一步提出基金招募說明書除按照法律法規(guī)要求披露相關(guān)信息外，還應(yīng)披露24項(xiàng)必要信息，包括基礎(chǔ)設(shè)施基金整體架構(gòu)及擬持有特殊目的載體情況，基金份額發(fā)售安排，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券基本情況，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流測算分析，借款安排，關(guān)聯(lián)關(guān)系、關(guān)聯(lián)交易等潛在利益沖突及防控措施，基礎(chǔ)設(shè)施基金募集失敗的情形和處理安排，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評估報(bào)告等重要信息。

（四）明確有關(guān)市場機(jī)構(gòu)參與情況

基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行涉及眾多市場主體，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)階段，應(yīng)盡量減少相關(guān)參與主體，應(yīng)盡量避免設(shè)計(jì)過于復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，以便降低基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的發(fā)行和交易成本?！禦EITs項(xiàng)目申報(bào)通知》要求申報(bào)材料應(yīng)闡述公募基金管理人、資產(chǎn)支持專項(xiàng)證券管理人、財(cái)務(wù)顧問共三類市場機(jī)構(gòu)的情況，并說明其他需要進(jìn)一步闡明的情況。

《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》提出，申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金前，基金管理人應(yīng)當(dāng)全面地盡職調(diào)查擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，聘請符合規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供評估、法律、審計(jì)等專業(yè)服務(wù)，與資產(chǎn)支持證券管理人協(xié)商確定基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券設(shè)立、發(fā)行等相關(guān)事宜，確?；鹱?、份額發(fā)售、投資運(yùn)作與資產(chǎn)支持證券設(shè)立、發(fā)行之間有效銜接。